一、住改商会不会影响房屋产权,影响的话,影响的具体是什么
顾名思义，就是将住房改成商用房，主要有两种情况：一是在宅基地上直接将住房改成商业用房；二是连宅基证都没有，直接建造商业用房。
住改商-采取措施
随着经济的快速发展，目前在中国各个城乡结合部“住改商”之风愈演愈烈，广东为主要现象代表地。
目录· 采取措施 · 缺点 · 采取措施 · 缺点
龙洞经验：先给合法身份
天河的龙洞就给出了一个范本：将所有这些一条街上的商铺统一起来，由区政府和街道办开证明令其办理合法营业执照，规范后再进行升级改造，将其打造成一条龙洞商业步行街，并设置宣传栏、文化休闲地。
而工商部门相关负责人也表示，对这类“住改商”，的确应该引导其从“地下”走到“地上”，先给予其合法身份再来规范管理。
住改商-缺点
目前城乡结合部没有房产证或宅基地证就变成“住改商”的建筑，如果经有关部门同意不需清拆、给予合法身份的，一般都要办理为期一年的临时场地使用证明，再进行相关备案、重新合法证件等，繁琐程序全部走下来估计前前后后需要半年，过了半年又要重新开始弄一遍，有店主表示除了费用问题外，最怕花的就是时间精力，这一问题也亟待解决。
二、住改商对房主有什么利与弊,对土地使用年限有影响吗
土地使用权
是国家向组织、机构及个人出让的土地使用权利，根据《中华人民共和国宪法》，土地的所有权归国家和集体所有。土地使用权在出让时根据开发类型分为不同的使用年限，包括：民用住宅建筑用地，商用建筑用地，工业用建筑用地。按建筑用类型有所不同，一般民用住宅建筑权属年限为70年，商用房屋建筑权属年限为40年。
房屋所有权
属于个人产权，是私有财产权的一种，是得到《中华人民共和国宪法》的保护的，根据《中华人民共和国物权法》（自2007年10月1日起施行）第六十四条 私人对其合法的收入、房屋、生活用品、生产工具、原材料等不动产和动产享有所有权。其年限是永久的。
三、住宅改经营性用房对业主有什么影响
现实问题
某小区一业主将其房屋用作棋牌室，平日里人来人往，影响楼下业主的日常生活。楼下业主要求楼上业主搬走遭到拒绝，楼上的业主表示“自家的房子想干吗就干吗，别人无权干涉”。楼下业主无奈咨询律师，是不是自家房屋，即使对别人造成影响，别人也不能将怎么样呢？
律师解答
依照《物权法》第七十七条的规定：“业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。”也就是说，业主在未经有利害关系的业主同意的情况下，不能擅自将住宅改变为经营性用房，所有可能受其影响的业主均有权对邻居将住宅用作商业用途的做法说“不”。所以，上述楼上业主未经楼下业主的同意，擅自将住宅改变为棋牌室，对楼下业主日常生活造成了影响，侵害了楼下业主的权益。楼下业主有权要求楼上业主停止该种行为，如果该业主依然拒绝，楼下业主可诉至法院，要求他停止侵权。
法条链接
《物业管理条例》
第四十九条 物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途。
业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当在依法办理有关手续后告知物业服务企业；物业服务企业确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当提请业主大会讨论决定同意后，由业主依法办理有关手续。
第五十一条 业主、物业服务企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地，损害业主的共同利益。
因维修物业或者公共利益，业主确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会和物业服务企业的同意；物业服务企业确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会的同意。
业主、物业服务企业应当将临时占用、挖掘的道路、场地，在约定期限内恢复原状。
四、住改商违法吗
住改商并不违法，需要履行相关手续，《物权法》第七十七条 业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。
业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。由此可知，住改商并非法律所禁止的行为。
经归纳，住宅改商用房主要涉及如下相关法律、法规： 《区分所有权司法解释》第十条第二款明确规定：“将住宅改变为经营性用房的业主以多数有利害关系的业主同意其行为进行抗辩的，不予支持。”因此在“住改商”行为合法性的认定上，应当坚持经全体有利害关系的业主同意的原则。
《中华人民共和国物业管理法》第五十条 “物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途。 业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当在依法办理有关手续后告知物业管理企业；物业管理企业确需改变公共建筑和共用设施途的，应当提请业主大会讨论决定同意后，由业主依法办理有关手续”。
对于商家而言：小区“住改商”它能减缓商家的房租以及水电费压力，也能提高住宅房屋的利用率；对于业主而言：在一定程度上弥补了社区配套商业不足的问题，不用走出小区就能理发以及喝下午茶等服务，生活十分方便。 住改商缺点： 目前城乡结合部没有房产证或宅基地证就变成“住改商”的建筑，如果经有关部门同意不需清拆、给予合法身份的，一般都要办理为期一年的临时场地使用证明。
再进行相关备案、重新合法证件等，繁琐程序全部走下来估计前前后后需要半年，过了半年又要重新开始弄一遍，有店主表示除了费用问题外，最怕花的就是时间精力，这一问题也亟待解决。 只是在生活方便的同时，“住改商”带来的影响也不能被忽视，例如麻将馆、理发店等经营活动带来的噪音与喧哗；又如德阳某小区一楼因改成理发店，进而更改房屋结构遭受业主强烈反对。
再如有大人流量的经营活动存在小区，带来电梯拥堵、超负荷用电、治安与卫生管理难度增加等等问题。虽说能为业主提供方便，但或多或少也拉低了小区的生活质量。
扩展资料 合法的住改商需要满足两个条件： 一是相关法律、法规没有相应的禁止性规定。 二是“住宅商用”必须经有利害关系的业主同意，利害关系的业主不仅指“同幢楼房里其他的业主”，也包括“其他楼房里受到影响的业主”。
这是妥善处理相邻关系、充分尊重相邻权的具体表现。如果相关的业主不同意，即使法律、法规和管理规约没有禁止，也不能将住宅改作商用。
上述两个条件必须是同时具备的，缺一不可。 “住改商”的维权手段： 《区分所有权司法解释》第十条第一款规定：“业主将住宅改变为经营性用房，未按照物权法第七十七条的规定经有利害关系的业主同意，有利害关系的业主请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持”。
可见，法律赋予有利害关系的业主要求实施“住改商”行为的业主排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失的权利，对于有利害关系业主的上述诉讼请求，人民法院应当予以支持。 法律明确赋予了“有利害关系的业主”可以向人民法院提起针对“住改商”行为的诉求。
“有利害关系的业主”的范围包括本栋建筑物内的其他业主，以及建筑区划内能够证明其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响的其他业主（非本栋建筑物内的其他业主），具体判断标准可以概括为以下两点： 一、具有相邻利益，包括财产利益和精神利益。财产利益是指相邻方因为向对方行使权利提供必要便利，或接受必要限制而遭受的财产损失。
例如：在小区开办公司导致小区停车位长期被公司雇员占据，业主无法进入小区停车，只能停在小区周边的收费停车区；精神利益是指维护小区居住环境，保持生活安宁的利益。 二、超出容忍限度造成侵害。
根据相邻关系原理，相邻义务人应为相邻权人行使权利接受必要的限制或提供必要的便利，即在容忍限度内对相邻权利人承担必要的容忍义务。只有超出容忍限度，受到侵害的业主才是利害关系业主。
其次，在正确界定“有利害关系的业主”的基础上，还应当对“同意”进行准确理解。此处的“同意”是指“经有利害关系的业主同意”，从文义和内容来看，应当是指经全体利害关系业主同意，而非多数利害关系业主同意。
对此《区分所有权司法解释》第十条第二款明确规定：“将住宅改变为经营性用房的业主以多数有利害关系的业主同意其行为进行抗辩的，不予支持。”因此在“住改商”行为合法性的认定上，应当坚持经全体有利害关系的业主同意的原则。
需要注意的是，但凡是属于“有利害关系的业主”范围的业主均可以单独就“住改商”行为提起诉讼，而无需成立业主委员会或以集体诉讼的方式进行起诉。此外，如果业主的“住改商”行为损害了全体业主的合法权益，或是妨害了物业服务企业的服务与管理，业主委员会、物业服务企业亦可以依法提起诉讼。
参考资料：中华人民共和国物权法-百度百科 区分所有权司法解释--百度百科。
